Как определить, входит ли балкон в общую площадь квартиры

На первый взгляд информация о том, что именно входит в общую площадь дома или квартиры, в повседневной жизни совершенно не нужна. На практике эти данные во многом влияют на коммунальные расходы и рыночную стоимость жилья. Чтобы разобраться, балкон входит в общую площадь квартиры или нет, нужно понять, что говорит об этом закон.

Что говорит закон?

Понятие общей и жилой площади квартиры определяется в п. 5 ст. 15 Жилищного кодекса. В соответствие с нормами, которые были изменены в 2005 году, в общую площадь входит любая его часть, предназначенная для удовлетворения жильцом бытовых нужд. К этой категории ЖК не относит балконы, террасы, веранды и лоджии. Термин «жилая площадь» кодексом не определяется.

Для того чтобы посчитать жилую часть, нужно использовать другие нормативные акты. В соответствии с Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в общую «квадратуру» входят не только балконы и лоджии, но и абсолютно все другие помещения нежилого назначения. Считается она с использованием понижающих коэффициентов. Для лоджий он составляет 0,5, для балконов — 0,3, а для веранд — 1,0. Чтобы посчитать жилую часть дома в соответствии с этой инструкцией, необходимо сложить площади комнат.

Как сделать расчеты и не ошибиться

Наличие разных трактовок подчас приводит к возникновению спорных ситуаций. Как правило, споры возникают при покупке недвижимости в новостройках. Проектирование и строительство многоквартирных домов осуществляется в соответствии со СНиП 31-01-2003, по которому расчет метража проводится по инструкции. Этот же документ является основным и при постановке на кадастровый учет.

В договоре купли-продажи на недвижимость может быть указана любая площадь квартиры. Совокупные параметры пространства нередко обозначаются застройщиками, желающими привлечь клиентов низкими ценами. Если в договоре будут указаны общие данные, дешевизна окажется мнимой, так как невысокая цена будет компенсирована значительным метражом.

Для того чтобы не совершить ошибку, нужно тщательно следить за тем, что именно указывается в договоре. Ведь в противном случае доказать неправоту продавца будет невозможно.

Чтобы правильно посчитать габариты квартиры, необходимо знать разницу между балконом и лоджией. Обе наружные конструкции входят в общую площадь квартиры, но при проведении расчетов к ним должны применяться разные понижающие коэффициенты.

Метраж и ЖКХ

Правильный расчет нужен и для контроля над начислением коммунальной платы. Здесь вопрос о том, входит ли балкон в общую площадь, будет стоять более остро, поскольку новую квартиру человек покупает не часто, а коммунальные платежи вносит ежемесячно.

Расчет платежей осуществляется на основе Правил предоставления коммунальных услуг. В соответствии с ними плата начисляется на площадь за вычетом неотапливаемых помещений. Несмотря на то, что в соответствии с Инструкцией балкон входит в совокупную площадь квартиры, «коммуналка» за него начисляться не должна, так как он является неотапливаемым помещением. Подобная система начисления будет действовать и при расчете платежей и тарифов за горячее и холодное водоснабжение, если в квартире не установлены счетчики, а также за пользование электроэнергией, если учет ведется от общей площади квартиры.

Недавно была введена еще одна статья расходов — общедомовые нужды (ОДН). Они, пусть и косвенно, но тоже касаются габаритов квартиры. При расчете платы за ОДН используются параметры квартиры, по отношению к которым она будет определена пропорционально. Чем больше квартира, тем выше будут начисления на ОДН. Если они рассчитаны неправильно, платежи могут существенно увеличиться. Например, в соответствии с Инструкцией балкон является частью совокупного метража, но при его расчете должны учитываться понижающие коэффициенты. Ошибка в расчетах приведет к увеличению размеров квартиры и, как следствие, к увеличению платы на общедомовые нужды.

Почему возникает путаница?

Путаница при расчетах вызвана не только разными трактовками нормативной документации, из которых обычному человеку не всегда предельно ясно, какие именно помещения нужно учитывать. Вторая причина — методика применения установленных понижающих коэффициентов. В соответствии с ЖК РФ специалисты БТИ (бюро технической инвентаризации) выполняют замеры всех помещений объекта. Все это входит в понятие «общий метраж». Исключение составляют наружные конструкции. Они в совокупный метраж не входят, но в паспорте квартиры указываются справочным порядком.

Что произойдет, если в дальнейшем будет проведена реконструкция балкона или лоджии, например, их объединение с комнатой? В этом случае потребуется внести в технический паспорт изменения. «Квадраты» квартиры будут рассчитываться уже иначе, что неизбежно приведет к увеличению метража. При покупке квартиры включение балкона в общий метраж может привести к существенному увеличению цены на нее.

Заключение

Поправки, внесенные в законодательство, привели к немалой путанице, что, в свою очередь, становится причиной так называемой «ошибки, приводящей к обману». Для того чтобы не переплачивать при покупке недвижимости или оплате услуг ЖКХ, нужно скрупулезно разобраться в вопросе, что именно подпадает под понятие «совокупный метраж». Иначе остается очень большой риск заплатить за помещения, параметры которых в техническом паспорте указаны справочно, т. е. за лоджию или балкон.